2020 리츠가온다

리츠가 온다

자본주의 사회에서 가장 중요한 요소는 돈이다.

어느 정도 금융지식이 있는 현대인이라면 통화팽창(인플레이션)에 의미를 이해할 것이다.

2020년 8월 현재 한국은행이 발표한 금융기관의 가중평균금리는 1%가 채 되지 않는 0.88%다.

돈을 은행에 예금하는 것에 그치는 방법은 이제 더 이상 안전한 자산 축적이 아니다.

돈의 양이 계속 많아지면 그 가치는 결국 하락하게 되고, 물가는 상승하게 된다.

결국 자본주의 사회에서의 재테크(Financial Technology)는 선택이 아닌 필수다.

리츠(Real Estate Investment Trusts)

리츠는 단어의 뜻 그대로 ‘다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 다음 임대료나 매각 차익을 분배 받는 투자’를 말하며, 리츠의 유형은 다음과 같은 몇 가지로 나뉜다.

1. 자기관리 리츠

   자산운용 전문인력을 포함 임직원을 상근하여 투자, 운용을 직접 수행하는 방식

2. 위탁관리 리츠

   자산운용 및 투자를 자산관리회사에 위탁하는 방식

3. 기업구조조정리츠

   재무구조 개선과 회생절차에 따라 매각하는 부동산에 투자하며 자산의 투자 및 운용은 자산관리 회사에  위탁하는 방식

이 중, 2018년 기준 219개 리츠에서 184개가 위탁관리 리츠로 전체의 87%를 차지하고 있다.

또한, 사모형과 공모형으로 구분되기도 하는데, 사모형은 특정 소수의 투자자들로부터 자금을 모집하는 형태이며, 공모형은 일반 투자자를 대상으로 자금을 모집하는 형태이다.

대부분의 국가에서는 상장이 완료된 리츠(공모리츠)에 세제혜택을 부여하고 있다.

반면 한국은 도입 초기에 기업의 구조조정을 목적으로 많이 사용되었고 이에 기관투자자 중심의 사모형태가 활성화 되면서 공모리츠 시장이 커지지 못했다.

앞으로는 설립이 용이하고 법인세가 면제되는 위탁관리 리츠(상장 공모리츠)시장이 본격적으로 확대될 전망이라고 한다.

주식&부동산&리츠 비교분석표

	주식	부동산	리츠
유동성	좋음	나쁨	좋음
세금	거래수수료	취득세, 보유세, 양도세	거래수수료
투자금	자유(소액가능)	높음	자유(소액가능)
수익	높음, 매각차익	높음, 매각차익	낮음, 배당수익
안전성	낮음	높음	높음

리츠는 주식과 부동산의 장점을 고루 갖추고 있다.

다만 수익성에 있어서 주식과 부동산의 매각차익처럼 높은 수익을 얻는 구조는 아니다.

즉, 리츠에 투자하는 목적은 ‘높은 배당’보다는 ‘안정적인 배당’에 있다.

가장 큰 특징은 ‘배당가능이익의 90% 이상을 주주들에게 배당해야 한다’는 것이다.

또한, 배당 재원으로 활용되는 배당가능이익은 대부분 임대수익에서 나온다.

그렇기에 부동산(건물)이 안정적으로 운영되는 동안 안정적인 임대료를 받을 수 있다.

그리고 또 다른 특징으로 주식과 매우 유사하지만 주식과는 다르게 ‘의사결정에 따라 수익이 달라지지 않는다’는 점이다.

리츠와 부동산펀드의 차이점

리츠와 부동산펀드는 개인투자자가 소액으로 부동산 투자를 할 수 있다는 동일한 장점을 가지고 있지만 결정적인 큰 차이점이 있다.

1. 리츠

   부동산 투자회사에 투자하는 방식으로, 주식을 발행해 자금을 모집하고 부동산이나 관련 증권에 투자한 한 후 임대료와 매각차익 을 통한 수익을 내는 구조

2. 부동산펀드

   실물 자산에 투자하는 방식으로, 투자자가 조합을 결성하여 실물 부동산을 직접 매입하는 구조(통상적으로 만기형)

 

결산은?

리츠는 주식과 같인 기말(결산)배당, 분기배당, 중간배당 등이 있으며, 매당은 이사회(정기주총) 결의를 통해 결정되는데 보통 대부분의 투자자들이 중간 혹은 분기배당을 선호하기 때문에 중간, 분기배당이 주로 이루어진다.

리츠가 실물 부동산보다 나은 이유

1. 전문가들의 대신 운용(건물의 관리 및 운영)

2. 쉽고 편하다

3. 최적의 가격으로 매매 가능(가격ᄈᅠᆼ튀기 등 방지)

4. 소액투자 가능

5. 매몰비용이 적다(취득세, 중개수수료 등 세금 없음)

6. 국내외 다양한 투자 가능

7. 공모리츠 활성화 정책

8. 앞으로 부동산 간접투자에 5,000만원 한도로 일정기간 이상 공모리츠 및 부동산펀드 또 는 수익증권에 투자해 발생한 배당소득에 대하여 분리과세(약9%)가 적용될 예정

왜? 현재 저금리 시대는 유동성 확대에 따른 부동산 시장 과열이 우려된다.

저금리 시대는 곧 저성장 시대이며. 이러한 국면에서 실물 부동산 가격의 과도한 상승은 나라 경제에 부정적인 영향을 미친다. 따라서 실물 부동산 가격 상승을 억제하고 생산적인 곳으로 유동성을 유도하고자 하는데, 그 대표적인 방법이 리츠와 부동산 펀드다.

배당수익률은?

편의상 2019년12월30일 기준 롯데리츠의(주가 6,160원)로 배당수익률 계산을 해보면, 임대수익으로 예상되는 배당액은 주당 300원이고, 배당수익률은 4.9%다.

 

주목할점

경기변동에 덜 민감하고 지속적으로 가치가 상승하는 부동산은 주로 건물보다는 토지다.

건물은 공급이 지속적으로 증가한다. 하지만 토지는 공급이 제한되어 있다.

즉, 땅을 부동산 가치의 본질로 파악한다면 같은 용도로 사용되고 있더라도 위치에 따라 가치가 크게 달라질 수 있다.

국내 상장 공모리츠 현황

종목명	시가총액 (십억 원)	순자산 (십억 원)	예상배당수익률	투자현황	AMC
이리츠 코크랩	426.29	261.05	5.42%	뉴코아 야탑점 일산점, 평촌점	코람코 자산운용
에이 리츠	23.23	32.4	미정	삼성생명 상계/광명빌딩 다산진건 공공주택지구 영등포구 문래동6가 공동주택	자기관리
케이탑 리츠	43.52	65.07	미정	송파 AJ빌딩, 화정빌딩 등 8개 문정동 토지	자기관리
모두투어 리츠	24.18	42.01	미정	스타즈호텔 명동1호점, 2호점 독산점, 동탄점	자리관리
신한알파 리츠	374.37	278.57	3.40%	판쿄 크래프톤 타워 용산 더 프라임 타워	신한리츠운용
롯데 리츠	1,049.01	431.21	5.29%	롯데백화점 강남점 등 4개동 롯데마트 4개동, 아울렛 2개동	롯데 AMC
NH프라임 리츠	113.64	24.66	4.20%	서울스퀘어빌딩, 잠실SDS사옥 삼성물산 서초사옥 강남N타워	NH농협 리츠운용